STELIST
MAGAZINE
STELIST
MAGAZINE
נדל"ן > ליקויים בדירה החדשה
עו”ד עמית חורש
מתכוונים לרכוש דירה בפרוייקט מקבלן? שימו לב!
ב-95% מהפרוייקטים יש ליקויים!
מה לעשות? איך לקנות דירה בלי להסתכן?
25/3/22 – י.שירצקי עם עו”ד עמית חורש
לחברות הבנייה יש שיקולים כלכליים שגורמים להם להעדיף את ההתמודדות מול כמה דיירים, מאשר להעלות את רמת הבנייה הכללית. פגשנו את עמית חורש, עורך הדין שחצה את הקווים, לצד של רוכשי הדירות.
עו”ד עמית חורש
שוק הנדל”ן בישראל בוער.
יותר ויותר אנשים רוכשים דירות חדשות.
רכישת דירה מקבלן זו אחת העסקאות הגדולות והחשובות ביותר בחייכם.
יש הרבה דברים שעלולים להשתבש בדרך, אל תסמכו על המזל! יש איך להגן עליכם!
כשחותמים על ההסכם, בד”כ הדירה לא בנויה.
דבר שמעלה רבות את הסיכון בעסקה. ביקשנו מעו”ד עמית חורש לעשות לנו קצת סדר.
עו”ד חורש ייצג קבלנים מהמובילים במשק הישראלי, וכיום עבר לצד השני.
עמית מגן על רוכשי הדירות מול הקבלים והחוזים החד צדדיים שלהם.
“אני דואג שההסכם ישמור על רוכשי הדירות ובמו”מ נכון, עשוי לחסוך להם יותר מ-100,000 ₪”
זה לא פלא שיצא לו בענף שם של רובין הוד.
מדוע לאחר שנים שעבדת עבור קבלנים, החלטת לעבור לצד של רוכשי הדירות?
קבלנים הרבה פעמים מנצלים את חוסר הידע של רוכשי הדירות ועורכים הסכמים מוטים באופן דרמטי לטובתם.
אני מכיר את זה מעולה.
כי במשך 10 שנים, ייצגתי קבלנים במכירת דירות בפרויקטים הגדולים בארץ: חריש, מודיעין, ירושלים אשקלון ועוד.
רוכשי דירות שגילו ליקויים לא יכלו לקבל טיפול בגלל החוזים שעליהם חתמו.
הגנתי על החזקים מפני החלשים. הרגשתי שאני נלחם בצד הלא נכון.
היה לי ברור שאני רוצה לעבור צד ולהגן על רוכשי הדירות, הם הצד החלש בעסקה והם הצד שבאמת צריך עזרה.
מה שרוב רוכשי הדירות מפספסים זה ש:
עו”ד של הקבלן לא מייצג את הרוכשים.
הוא זה שערך את ההסכם.
ההסכם מוטה לחלוטין לטובת הקבלן, והוא אינו מייצג את האינטרסים של הקונים.
רגע, אתה אומר שאפשר לשנות את ההסכם של הקבלן? זה לא הסכם אחיד?
ממש ככה. זה לא שאפשר לשנות את ההסכם, חייבים לשנות את ההסכם שיהיה מאוזן.
בגלל שחוזה של קבלן לרוב מוטה באופן משמעותי לטובת הקבלן – ניתן וצריך לערוך בו שינויים.
בשביל זה חשוב לשכור שירותיו של עו”ד שבקיא בחוקים ובדין הרלוונטי על מנת שיצליח לכפות על עוה”ד של הקבלן שינויים נדרשים בהסכם.
מתי אתה ממליץ למצוא עורך דין?
בעיקרון, כדאי כבר עם תחילת חיפושי הדירה.
אני קורא לכל מחפשי הדירות: אל תחתמו על שום מסמך מול קבלן בלי עו”ד מטמעכם.
הקבלן ינסה להלחיץ וינסה להחתים אתכם כמה שיותר מהר על מסמך שנקרא “בקשת רכישה”, כדי לשריין לכם את הדירה.
מצאתי מאות מסמכים כאלה שהקבלן הכניס בהם סעיפים שעלולים לפגוע ברוכש בסכומים של עשרות אלפי שקלים.
גם אם המסמך נראה לכם תמים, אני מציע לא לחתום על כלום עד שעורך דין מטעמכם יעבור עליו.
מילא נזקים, אפשר בכלל להבטיח שהקבלן לא יעלם?
חשוב להכיר את החוקים והדין בעניין.
צריך לוודא שבמסגרת ההסכם ניתנות הערבויות המתאימות שיבטיחו את כספי הרוכש במידה וקורה משהו לקבלן, ולוודא שבהסכם קיימים כל המנגנונים על מנת להגן על הזכויות של הרוכש, מנגנונים שלרוב הקבלנים נוטים שלא לציין או אף לנסח באופן שפוגע ברוכש.
תיזהרו! אל תחתמו אל אף מסמך, לפני שעבר עליו עורך דין מטעמכם. המסמכים של הקבלן לא 'תמימים'.
הבנתי אותך! אני לא מתכוון להתעסק עם קבלן בלי עורך דין מקצועי מהצד שלי.
אולי אפשר לקבל ממך איזה 2 טיפים לרוכשי דירות?
שיכולים לחסוך להם כסף.
כן בכיף. טיפ ראשון – לעמוד על כך שניתן יהיה לעצור את מדד תשומות הבניה.
ניהול מו”מ נכון בעניין כשמערבים עו”ד יכול לחסוך מאה אלף ₪ ובדירות יקרות אף יותר.
טיפ שני – לנהל מו”מ על מפרט הדירה עוד לפני החתימה על ההסכם.
בשלב הזה ניתן להתמקח על השינויים בדירה ואף לקבל הטבות נוסף שבהמשך עשויות לעלות עשרות אלפי ₪.
מלבד מו”מ על ההסכם, היכן עוד נדרש שירותיו של עו”ד?
לאחר חתימה על ההסכם, לעיתים נדרשים הרוכשים לחתום על בקשות לביצוע שינויים, וכך גם ביום מסירת הדירה נדרשים לחתום על פרוטוקול מסירה. בשלבים אלו נדרשת התערבותו של עוה”ד על מנת לוודא כי לא הוכנסו סעיפים אשר עלולים לפגוע ברוכש הדירה.
